신축 아파트에 입주한 지 몇 년이 지난 뒤 벽 균열이나 누수, 타일 들뜸, 창호 문제 등을 발견하는 경우가 있습니다.
건설사에 연락했더니 “하자보수 기간이 끝났기 때문에 더 이상 보수할 수 없다”는 답변을 받기도 합니다.
반대로 인터넷에서는 “하자보수 기간이 지나도 청구할 수 있다”는 설명을 볼 때도 있습니다.
어느 말이 맞을까요?
결론부터 말하면 단순히 아파트가 준공된 지 몇 년 지났다는 이유만으로 모든 하자에 대한 권리가 동시에 없어지는 것은 아닙니다.
하자의 종류에 따라 담보책임기간이 다르고, 전유부분과 공용부분은 기간을 계산하기 시작하는 기준일도 다를 수 있기 때문입니다.
하지만 해당 하자의 담보책임기간이 실제로 만료될 때까지 아무런 하자보수 청구를 하지 않았다면 상황이 달라집니다.
공동주택관리법에 따른 하자보수 청구는 원칙적으로 담보책임기간 내에 이루어져야 합니다.
따라서 “기간이 지났지만 지금 처음 발견했으니 무조건 건설사가 보수해야 한다”고 생각하는 것은 주의해야 합니다.
반대로 담보책임기간이 끝나기 전에 이미 하자를 발견해 건설사에 보수를 청구했다면 단순히 보수작업이 기간 만료 이후까지 이어졌다는 이유만으로 처음부터 청구하지 않은 경우와 동일하게 볼 수는 없습니다.
결국 중요한 것은 다음 네 가지입니다.
어떤 공종의 하자인가.
해당 공종의 담보책임기간은 얼마인가.
담보책임기간을 언제부터 계산하는가.
기간이 끝나기 전에 실제로 하자보수를 청구했는가.
아파트 하자보수 기간의 정확한 의미
일상에서는 흔히 “하자보수 기간”이라고 표현하지만 공동주택관리법에서는 담보책임기간이라는 개념을 사용합니다.
공동주택관리법상 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 담보책임을 부담합니다.
여기서 하자는 단순히 입주자가 마음에 들지 않는 부분을 의미하는 것이 아닙니다.
공사상 잘못으로 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다.
그리고 모든 공사에 동일한 기간이 적용되는 것은 아닙니다.
하자의 중대성과 시설물의 내구연한, 교체 가능성 등을 고려해 공종별로 담보책임기간이 정해져 있습니다.
모든 아파트 하자가 2년인 것은 아니다
신축 아파트에서 흔히 “하자보수는 2년까지”라고 알고 있는 경우가 많습니다.
하지만 정확한 표현은 아닙니다.
공동주택관리법 시행령에서는 내력구조부 하자의 담보책임기간을 10년으로 정하고 있고, 그 밖의 시설공사는 공종별로 담보책임기간이 구분됩니다.
따라서 도배나 타일 같은 마감공사의 기간과 주요구조부의 기간을 동일하게 생각해서는 안 됩니다.
예를 들어 어떤 하자는 비교적 짧은 기간이 적용될 수 있지만 구조와 관련된 하자는 훨씬 긴 기간이 적용될 수 있습니다.
따라서 건설사에서 “입주한 지 2년이 넘었으니 모든 하자가 끝났다”고 말한다면 먼저 문제가 발생한 부분이 어느 공종에 해당하는지 확인해야 합니다.
주요구조부 하자는 담보책임기간이 10년이다
공동주택관리법 시행령에 따르면 내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년입니다.
건물의 주요구조부와 관련된 하자는 일반적인 마감공사와 동일한 기간을 적용하지 않습니다.
따라서 아파트 입주 후 2년이나 3년이 지났다는 이유만으로 구조와 관련된 모든 하자에 대한 담보책임까지 종료됐다고 볼 수는 없습니다.
다만 균열이 있다고 해서 모든 균열이 곧바로 주요구조부 하자가 되는 것은 아닙니다.
도장이나 미장층의 표면균열인지, 구조체 콘크리트의 균열인지 등 실제 발생부위와 원인을 확인해야 합니다.
시설공사는 공종에 따라 기간이 다르다
시설공사의 담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 공종별로 구분하고 있습니다.
예를 들어 마감공사에는 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 내부 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사 등이 포함되며 해당 공종에 정해진 담보책임기간이 적용됩니다.
급·배수 및 위생설비, 난방·냉방·환기설비, 창호 등은 해당 시설공사의 분류에 따라 적용기간을 확인해야 합니다.
따라서 자신의 하자가 몇 년짜리인지 확인하려면 단순히 증상만 볼 것이 아니라 어떤 공사의 하자인지를 먼저 분류해야 합니다.
예를 들어 같은 “벽에 물이 생긴다”는 증상이라도 원인이 도배 자체에 있는지, 배관 누수인지, 외벽 방수나 창호 주변 시공문제인지에 따라 관련 공종이 달라질 수 있습니다.
하자담보책임기간은 언제부터 계산할까?
기간이 몇 년인지 아는 것만큼 중요한 것이 시작일입니다.
공동주택관리법은 전유부분과 공용부분의 담보책임기간 기산점을 구분하고 있습니다.
전유부분은 원칙적으로 입주자에게 인도한 날부터 계산합니다.
공용부분은 주택법상 사용검사일 또는 건축법상 사용승인일 등을 기준으로 계산합니다.
따라서 “아파트 준공일로부터 무조건 계산한다”고 단순하게 생각하면 실제 기간과 차이가 발생할 수 있습니다.
특히 전유부분의 경우 자신의 세대 인도일을 확인하는 것이 중요합니다.
전유부분과 공용부분을 구분해야 하는 이유
아파트 하자는 세대 내부에서 발견됐다고 해서 모두 전유부분인 것은 아닙니다.
예를 들어 세대 천장에서 누수가 발생했더라도 원인이 공용배관이나 외벽 등에 있다면 공용부분과 관련된 하자일 수 있습니다.
반대로 세대 내부의 마감이나 전용설비에서 발생한 문제라면 전유부분에 해당할 수 있습니다.
이 구분은 누가 하자보수를 청구하는지와 기간 계산 등에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 하자가 발생한 장소뿐 아니라 원인이 어느 부분에 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.
담보책임기간 안에 하자가 발생하기만 하면 될까?
여기서 많은 분들이 혼동합니다.
공동주택관리법 제37조는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 사업주체가 청구에 따라 보수하도록 규정하고 있습니다.
그런데 시행령의 하자보수 절차에서는 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 정하고 있습니다.
따라서 “하자가 기간 안에 발생했다는 사실만 증명하면 기간이 끝난 뒤 처음 청구해도 무조건 된다”고 단순하게 이해해서는 안 됩니다.
실제로 법제처의 공동주택관리법 해석에서도 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 해석하고 있습니다.
따라서 하자를 발견했다면 기간이 남아 있을 때 바로 서면이나 전산시스템 등을 통해 하자보수를 접수하는 것이 가장 안전합니다.
기간이 끝나기 전에 이미 하자접수를 했다면?
이 경우는 기간이 모두 지난 뒤 처음으로 하자를 주장하는 경우와 구분해야 합니다.
예를 들어 타일공사의 담보책임기간이 끝나기 전에 타일 들뜸을 발견해 건설사에 정식으로 하자보수를 청구했다고 가정해 보겠습니다.
건설사가 현장확인을 늦게 하거나 보수일정을 잡는 과정에서 실제 공사가 담보책임기간 이후에 이루어질 수도 있습니다.
중요한 것은 담보책임기간 내에 어떤 하자를 어떤 내용으로 청구했는지입니다.
따라서 하자접수 날짜와 접수내용을 반드시 보관하는 것이 좋습니다.
전화로 하자접수한 것도 인정될까?
분쟁을 예방하려면 전화만으로 하자보수를 요청하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
전화통화는 나중에 언제 어떤 내용을 요청했는지를 증명하기 어려울 수 있기 때문입니다.
가능하면 다음과 같이 기록이 남는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.
건설사 하자접수 시스템
아파트 하자접수 애플리케이션
이메일
문자메시지
서면 접수
관리사무소를 통한 공식 접수
필요한 경우 내용증명
접수번호가 발급된다면 접수번호와 날짜를 캡처해 두는 것이 좋습니다.
하자접수 기록이 중요한 이유
담보책임기간이 끝날 무렵에는 하자가 언제 발생했는지뿐 아니라 언제 보수를 요구했는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
따라서 하자를 발견했다면 다음 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
최초 발견일
사진 및 영상 촬영일
하자접수일
하자접수 번호
건설사 답변
관리사무소 접수기록
현장점검 날짜
보수 예정일
실제 보수일
보수 후 재발 여부
이 자료들은 나중에 건설사가 “기간 내 접수된 하자가 아니다”라고 주장할 경우 중요한 확인자료가 될 수 있습니다.
하자보수 기간 마지막 날이 다가오면 어떻게 해야 할까?
담보책임기간 만료가 가까워졌는데 하자가 의심된다면 우선 상태를 기록하고 정식으로 하자보수를 청구하는 것이 좋습니다.
원인이 완전히 확인될 때까지 기다리다가 기간을 넘기는 것은 위험할 수 있습니다.
예를 들어 천장에 반복적인 물자국이 발생하지만 아직 정확한 누수원인을 찾지 못했다고 하더라도 발생위치와 증상을 구체적으로 기록해 기간 내에 점검 및 하자보수를 요청하는 것이 안전합니다.
전문적인 원인조사가 필요한지는 그 이후에 판단할 수 있습니다.
건설사가 “기간이 지났으니 접수 자체가 안 된다”고 하면?
먼저 실제 담보책임기간이 종료됐는지 확인해야 합니다.
다음 사항을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
해당 하자가 어느 공종에 해당하는지
그 공종의 담보책임기간이 몇 년인지
전유부분인지 공용부분인지
기산일이 언제인지
과거 동일 하자를 접수한 기록이 있는지
건설사가 과거 보수를 진행한 적이 있는지
같은 하자가 보수 후 재발한 것인지
특히 과거에 동일한 하자를 기간 내 접수했다면 그 자료를 찾아야 합니다.
건설사 앱이 종료되거나 접수화면을 더 이상 확인할 수 없는 경우도 있으므로 하자접수 당시부터 캡처파일을 별도로 보관하는 것이 좋습니다.
기간 내 보수했는데 같은 하자가 다시 발생하면?
실무에서 자주 문제가 되는 상황입니다.
예를 들어 입주 1년 차에 누수를 신고해 건설사가 보수했는데 몇 년 뒤 같은 위치에서 다시 누수가 발생할 수 있습니다.
이 경우 단순히 “지금은 기간이 끝났으니 끝”이라고만 판단하기보다 기존 하자의 보수가 제대로 이루어졌는지, 동일한 원인으로 재발한 것인지 등을 확인할 필요가 있습니다.
기존 하자접수 및 보수내역이 매우 중요합니다.
따라서 보수를 받은 뒤에도 다음 자료를 버리지 않는 것이 좋습니다.
최초 하자 사진
하자접수 내역
시공사 점검결과
보수내용
보수일자
보수 직후 사진
재발 사진 및 날짜
동일한 위치에서 동일한 원인으로 재발했다는 사실이 확인된다면 처음 발견된 신규 하자와는 다른 쟁점이 발생할 수 있습니다.
구체적인 권리행사 가능 여부는 보수 경위와 합의내용, 청구시점 등에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 있다면 개별적인 법률검토가 필요할 수 있습니다.
건설사가 보수해주겠다고 계속 미루다가 기간이 끝난 경우
담보책임기간 내에 정식으로 하자보수를 청구했지만 건설사가 “조금 기다려 달라”고 하면서 보수를 계속 미루는 경우가 있습니다.
이때는 단순히 구두약속만 믿고 기다리지 않는 것이 좋습니다.
언제 하자를 접수했고 건설사가 어떤 답변을 했는지를 기록으로 남겨야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 자료를 보관할 수 있습니다.
접수번호
문자메시지
이메일
보수 예정 안내
현장점검 확인서
건설사 담당자의 답변
관리사무소 공문
중요한 것은 기간이 끝나기 전에 이미 해당 하자에 대해 권리를 행사했다는 사실을 확인할 수 있도록 하는 것입니다.
하자보수 기간이 끝난 뒤 새롭게 발견한 하자는?
가장 어려운 경우입니다.
해당 공종의 담보책임기간이 완전히 종료된 이후 처음 하자를 발견하고 그동안 아무런 하자보수 청구도 하지 않았다면 공동주택관리법상 하자보수 청구에는 상당한 제약이 생길 수 있습니다.
특히 시행령은 담보책임기간 내에 하자보수를 청구하도록 규정하고 있습니다.
따라서 기간이 끝난 뒤 발견했다는 이유만으로 기간이 새롭게 시작되는 것은 아닙니다.
이 때문에 입주자는 담보책임기간 만료 전에 주요 부분을 점검하는 것이 중요합니다.
눈에 보이지 않았던 숨은 하자라면 기간이 다시 시작할까?
숨은 하자라고 해서 공동주택관리법상 담보책임기간이 발견한 날부터 자동으로 새롭게 시작한다고 단정해서는 안 됩니다.
하자의 발견시점과 담보책임기간의 기산점은 동일한 개념이 아닙니다.
따라서 벽 내부 배관이나 방수층처럼 입주자가 쉽게 확인하기 어려운 부분이라도 관련 법령의 기간과 권리행사 여부를 별도로 검토해야 합니다.
다만 구체적인 계약관계나 손해배상책임 등 다른 법률관계가 문제되는 경우에는 별도의 검토가 필요할 수 있으므로 규모가 큰 하자라면 전문가의 판단을 받는 것이 좋습니다.
하자담보책임기간과 소멸시효는 같은 것일까?
반드시 같은 개념으로 이해해서는 안 됩니다.
하자와 관련해서는 공동주택관리법뿐 아니라 집합건물법 및 민법상 법률관계가 문제될 수 있습니다.
특히 집합건물법에서는 담보책임의 존속기간을 별도로 규정하고 있으며 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 대통령령이 정하는 범위에 따라 기간이 구분됩니다.
과거 대법원 판례에서도 집합건물법상 하자담보책임의 권리행사기간을 제척기간으로 본 사례가 있습니다.
따라서 “하자보수기간이 끝났으니 소멸시효만 남았다” 또는 “소멸시효가 남았으니 언제든 하자보수를 요구할 수 있다”처럼 단순하게 설명하는 것은 위험합니다.
어떤 법률에 근거한 어떤 권리를 행사하는지가 중요합니다.
하자보수청구와 손해배상청구는 무조건 같은 것일까?
하자 문제에서는 직접 보수를 요구하는 것과 보수에 갈음하거나 관련된 손해배상을 요구하는 법률관계가 함께 문제될 수 있습니다.
하지만 두 권리를 단순히 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
특히 집합건물의 구분소유자와 입주자대표회의의 권리관계, 분양자와 시공자의 책임범위 등에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다.
따라서 담보책임기간이 이미 지나 직접적인 하자보수청구가 문제가 되는 상황에서 “손해배상으로 바꾸면 무조건 가능하다”고 생각하는 것도 주의해야 합니다.
큰 금액이 걸린 하자라면 관련 기간과 청구권자를 별도로 검토하는 것이 안전합니다.
입주자대표회의가 대신 청구할 수도 있을까?
공동주택관리법은 입주자뿐 아니라 입주자대표회의, 일정한 관리주체, 관리단 등이 하자보수 청구와 관련된 주체가 될 수 있도록 규정하고 있습니다.
특히 외벽, 옥상, 지하주차장, 공용배관 등 공용부분 하자는 개별 세대보다 입주자대표회의나 관리주체를 통해 처리되는 경우가 많습니다.
따라서 공용부분 하자가 의심된다면 관리사무소에 기존 하자접수 이력이 있는지도 확인해 보는 것이 좋습니다.
자신이 처음 발견했다고 생각한 하자가 실제로는 과거 입주자대표회의에서 이미 접수한 하자일 수도 있습니다.
이전 집주인이 하자를 접수했는지도 확인해야 한다
중고 아파트를 매수한 경우에는 이전 소유자가 건설사에 하자를 접수했는지 알지 못하는 경우가 있습니다.
담보책임기간이 이미 끝난 상태라면 과거 접수 및 보수이력이 더욱 중요해질 수 있습니다.
가능하다면 다음 자료를 확인해 보는 것이 좋습니다.
관리사무소 하자접수 내역
입주자대표회의 회의자료
기존 보수공사 기록
이전 소유자가 보관한 하자접수 자료
건설사의 세대별 보수이력
특히 반복 누수나 균열처럼 재발 가능성이 있는 하자는 과거 기록을 확인하는 것이 중요합니다.
공용부분은 관리사무소 기록도 확인해야 한다
외벽 균열이나 옥상 누수, 지하주차장 누수처럼 공용부분과 관련된 문제는 관리사무소에 과거 기록이 남아 있을 가능성이 있습니다.
담보책임기간이 끝난 뒤 문제가 발생했다면 먼저 동일한 위치 또는 동일한 원인의 하자가 과거 기간 내에 접수된 적이 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.
입주자대표회의가 건설사에 발송한 공문이나 하자목록, 보수공사 자료가 있다면 중요한 참고자료가 될 수 있습니다.
하자담보책임 종료확인서를 작성했다면?
공동주택관리법 시행령에는 하자보수가 끝난 경우 담보책임 종료확인서를 작성하는 절차가 마련되어 있습니다.
따라서 단순히 기간이 지났는지만 확인할 것이 아니라 해당 공종에 대해 어떤 종료절차가 진행됐는지도 확인할 필요가 있습니다.
특히 공용부분의 경우 입주자대표회의와 사업주체 사이에서 하자보수 및 종료절차가 진행될 수 있으므로 관리사무소 자료를 확인하는 것이 좋습니다.
건설사가 기간 만료 전에 알려줘야 할 내용도 있다
공동주택관리법 시행령에서는 사업주체가 담보책임기간 만료 전에 관련 내용을 통보하도록 하는 절차를 두고 있습니다.
그 과정에서 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 점도 안내하도록 규정하고 있습니다.
따라서 입주자대표회의나 관리주체에서 “○년 차 하자접수” 공지를 하는 경우 이를 단순한 정기점검 행사로 생각하지 않는 것이 좋습니다.
해당 기간이 끝나기 전에 자신의 세대와 공용부분에 문제가 없는지 확인할 중요한 시점입니다.
2년 차 하자점검 때 무엇을 확인하면 좋을까?
마감공사처럼 비교적 짧은 담보책임기간이 적용되는 공종은 기간이 지나기 전에 점검하는 것이 중요합니다.
예를 들어 다음과 같은 부분을 확인할 수 있습니다.
도배 들뜸과 찢어짐
도장 박리와 마감불량
타일 들뜸과 탈락
미장 마감 이상
붙박이장 등 옥내가구 상태
주방기구 설치상태
단순한 생활손상과 시공상 문제를 구분하면서 이상이 있다면 사진을 남기고 기간 내에 접수하는 것이 좋습니다.
장기 담보책임 공종도 미리 기록해야 한다
기간이 긴 공종이라고 해서 나중에 확인해도 된다는 의미는 아닙니다.
누수나 구조체 균열처럼 시간이 지나면서 상태가 변할 수 있는 하자는 발견 당시부터 기록해야 합니다.
균열은 시간이 지나면서 폭이나 길이가 달라질 수 있고 누수는 건조되면 흔적이 약해질 수 있습니다.
따라서 담보책임기간이 많이 남아 있더라도 발견 즉시 기록하고 필요한 경우 하자접수를 하는 것이 좋습니다.
하자보수 기간이 지났을 때 가장 먼저 확인할 7가지
이미 기간이 지난 것 같다면 바로 포기하거나 반대로 무조건 청구할 수 있다고 생각하지 말고 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
첫째, 문제가 발생한 정확한 공종을 확인합니다.
둘째, 해당 공종의 법정 담보책임기간을 확인합니다.
셋째, 전유부분인지 공용부분인지 확인합니다.
넷째, 실제 담보책임기간의 기산일을 확인합니다.
다섯째, 자신이나 이전 소유자가 기간 내에 접수한 기록이 있는지 확인합니다.
여섯째, 관리사무소 또는 입주자대표회의가 동일 하자를 기간 내에 접수했는지 확인합니다.
일곱째, 과거 건설사가 동일 하자를 보수했고 지금 재발한 것인지 확인합니다.
이 과정을 거친 뒤에도 권리관계가 불분명하다면 하자심사·분쟁조정 절차나 법률전문가의 검토를 고려할 수 있습니다.
기간이 얼마 남지 않았다면 원인조사부터 기다려야 할까?
하자의 원인이 명확하지 않다고 해서 접수를 미루는 것은 위험할 수 있습니다.
예를 들어 담보책임기간 종료까지 일주일밖에 남지 않았는데 욕실 벽에 반복적인 습기와 물자국이 발생한다고 가정해 보겠습니다.
정확히 방수층 문제인지 배관누수인지 확인하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.
이럴 때는 현재 확인되는 증상과 위치를 사진과 영상으로 기록하고 기간 내에 하자점검 및 보수를 정식으로 요청하는 것이 좋습니다.
원인조사는 접수 이후 진행할 수 있습니다.
하자접수할 때 이렇게 기록하는 것이 좋다
하자접수에는 다음 내용을 포함하면 좋습니다.
하자 발생 위치
최초 발견일
구체적인 증상
발생 빈도
사진 및 영상
과거 동일 하자 발생 여부
과거 접수번호
기존 보수일
보수 후 재발 여부
점검 및 원인에 따른 보수 요청
예를 들어 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
거실 외벽측 천장에 반복적인 누수 흔적 및 도배 변색이 발생함. 최초 확인일은 2026년 ○월 ○일이며 비가 내린 이후 증상이 심해짐. 관련 공종의 담보책임기간 만료 전 하자점검 및 누수원인 조사와 원인에 따른 보수를 요청함.
이미 과거에 접수했던 하자라면 다음 내용을 추가할 수 있습니다.
동일 위치의 동일 증상에 대해 2025년 ○월 ○일 하자접수번호 ○○○으로 접수하여 보수를 받았으나 같은 위치에서 재발함. 기존 하자 및 보수내역을 확인하여 재점검과 보수를 요청함.
하자보수 기간 관련 핵심 체크리스트
아파트 하자보수 기간이 지났다고 생각된다면 다음 내용을 확인해야 합니다.
해당 문제가 법적으로 하자에 해당하는가.
어느 시설공사의 하자인가.
해당 공종의 담보책임기간은 얼마인가.
주요구조부 하자인가.
전유부분인가.
공용부분인가.
담보책임기간의 시작일은 언제인가.
기간 내에 하자가 발생했는가.
기간 내에 하자보수를 청구했는가.
접수번호나 서면기록이 남아 있는가.
이전 소유자의 접수기록이 있는가.
관리사무소의 접수기록이 있는가.
입주자대표회의가 공용부분 하자를 접수했는가.
건설사가 과거 동일 하자를 보수했는가.
현재 문제는 기존 하자의 재발인가.
담보책임 종료와 관련된 절차가 진행됐는가.
다른 법률에 따른 권리관계를 별도로 검토할 필요가 있는가.
결국 가장 중요한 것은 “아파트가 몇 년 됐는가” 하나가 아닙니다.
어떤 하자인지, 그 하자의 담보책임기간이 언제 끝나는지, 그리고 기간 안에 실제로 하자보수를 청구했는지를 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
아파트 입주 2년이 지나면 모든 하자보수가 끝나나요?
아닙니다. 공동주택의 담보책임기간은 공종에 따라 다릅니다. 내력구조부 하자는 10년이고 시설공사는 공종별로 별도의 기간이 적용됩니다.
하자보수 기간 안에 하자가 생겼지만 기간이 끝난 뒤 처음 신고했습니다. 가능한가요?
공동주택관리법 시행령은 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 규정하고 있습니다. 따라서 단순히 기간 안에 하자가 발생했다는 사실만으로 기간 만료 후 최초 청구가 당연히 가능하다고 보기는 어렵습니다.
기간 안에 신고했는데 건설사가 보수를 미루다가 기간이 끝났습니다.
기간 내 접수했다면 접수번호, 이메일, 문자, 관리사무소 기록 등 청구사실을 확인할 자료를 보관하는 것이 중요합니다. 실제 권리관계는 구체적인 접수와 처리경위에 따라 확인해야 합니다.
건설사가 한번 보수했는데 기간이 끝난 뒤 같은 곳에서 다시 문제가 생겼습니다.
기존 하자의 재발인지 새로운 하자인지 확인해야 합니다. 최초 접수일과 보수내용, 재발위치 및 원인을 기록해 두는 것이 중요합니다.
숨은 하자는 발견한 날부터 기간을 다시 계산하나요?
숨은 하자라는 이유만으로 공동주택관리법상 담보책임기간이 발견일부터 자동으로 다시 시작한다고 단정하기 어렵습니다. 해당 공종과 기산일, 권리행사 여부를 별도로 확인해야 합니다.
건설사에 전화로만 신고했습니다.
전화접수도 실제 청구 여부에 관한 자료가 문제될 수 있으므로 가능하면 문자, 이메일, 접수시스템 등 기록이 남는 방식으로 다시 확인해 두는 것이 좋습니다.
공용부분 하자는 제가 신고하지 않았어도 될 수 있나요?
관리사무소나 입주자대표회의에서 이미 동일한 공용부분 하자를 기간 내에 접수했을 가능성이 있습니다. 과거 공문과 하자목록, 보수기록 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.
기간이 지났으면 손해배상으로 청구하면 되나요?
하자보수청구와 손해배상청구의 법률관계 및 권리행사기간을 단순히 동일하게 볼 수 없습니다. 집합건물법과 민법 등 다른 법률관계가 문제될 수 있으므로 기간이 지난 고액 하자는 개별적인 법률검토가 필요할 수 있습니다.
건설사가 “2년 지났으니 끝났다”고 하면 어떻게 해야 하나요?
먼저 해당 하자가 어떤 공종인지 확인해야 합니다. 모든 하자의 담보책임기간이 2년인 것은 아니므로 해당 공종의 기간과 기산일을 확인한 뒤 과거 접수기록도 찾아보는 것이 좋습니다.
마무리
아파트 하자보수 기간이 지났다고 해서 가장 먼저 해야 할 일은 포기하는 것도, 무조건 건설사에 책임이 있다고 주장하는 것도 아닙니다.
먼저 해당 문제가 어느 공종의 하자인지를 확인해야 합니다.
공동주택의 담보책임기간은 모든 하자에 동일하게 적용되는 것이 아니며 내력구조부와 각 시설공사에 따라 기간이 다르게 정해져 있습니다.
또한 전유부분과 공용부분은 담보책임기간을 계산하기 시작하는 기준도 구분됩니다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 담보책임기간 안에 하자보수를 청구했는지 여부입니다.
하자를 발견했다면 원인조사가 완전히 끝날 때까지 기다리기보다 사진과 영상을 확보하고 기록이 남는 방식으로 하자접수를 하는 것이 안전합니다.
이미 담보책임기간이 지난 경우라면 과거 하자접수 기록을 먼저 찾아보는 것이 좋습니다.
자신이 접수하지 않았더라도 이전 소유자나 관리사무소, 입주자대표회의에서 동일한 문제를 이미 접수했을 수 있습니다.
건설사가 과거 같은 하자를 보수했다면 현재 문제가 기존 하자의 재발인지도 확인해야 합니다.
결국 아파트 하자 문제에서 가장 위험한 생각은 “기간이 지나도 나중에 말하면 되겠지”라고 미루는 것입니다.
하자를 발견했다면 발생 당시부터 기록하고 해당 공종의 담보책임기간이 끝나기 전에 정식으로 하자보수를 청구해 두는 것이 가장 중요합니다.
참고 기준
「공동주택관리법」 제36조 및 제37조
「공동주택관리법 시행령」 제36조, 제38조, 제39조 및 별표 4
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조 및 제9조의2
법제처 2023. 2. 14. 회신 22-0775
대법원 하자담보책임기간 관련 판례
국토교통부 하자심사·분쟁조정 관련 자료
※ 본 글은 공동주택의 하자담보책임기간 및 하자보수청구에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 권리행사 가능 여부는 준공·인도 시점, 공종, 하자 발생시기, 청구시점, 기존 보수내역, 소유관계 및 적용 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 담보책임기간이 이미 지난 고액·중대 하자나 소송 가능성이 있는 사안은 개별적인 법률검토가 필요할 수 있습니다.